▶ 임대계약서 부동산대서(대필)

계약서 대서 및 재작성에 관한 법리

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공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 제26조 

① 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래 당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.

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[실무상 문제점]

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중개실무에서 중개업자는 소정의 실비를 받고 임대차 계약서 등에 대해 대서를 해주거나 재작성을 해주는 경우가 종종 발생하게 된다. 이 경우 중개업자가 대서를 해주거나 재작성을 한 계약서가 진실된 계약관계임이 분명하다면 이상이 없겠으나, 진실된 계약관계가 아니고 그 계약서 소지인이 사채업자 등에게 금전차용 등의 명목으로 사용이 되어 법률적인 사고가 발생한 경우에 중개업자의 책임 문제가 어떠한 지가 문제가 된다.

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[유권해석]

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중개업자가 임대인의 부탁으로 계약서만 대서하고 법정 중개 수수료 수령 시 공인중개사 법 저촉 여부

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○ “중개업자가 중개대상물 확인설명서 및 거래 계약서를 작성하지 않는 등 단순히 대서 행위만 하였다면 부동산중개업 법상 중개행위가 있었다고 볼 수 없다. 따라서 중개업자는 중개 수수료 지급 청구권이 없다고 할 것이므로 공인중개사 법령의 적용이 불가하다”

(국토교통부 주택토지실 토지정책관 부동산산업과 2012.07.02 22:14:50).

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[관련판례]

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부동산 중개업자가 중개를 하지 않았음에도 거래 계약서 등을 작성·교부하여 피해자가 발생할 시의 책임 문제(적극)

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○ “부동산 중개업자가 자신의 중개로 전세 계약이 체결되지 않았음에도 실제 계약 당사자가 아닌 자에게 전세 계약서와 중개대상물 확인설명서 등을 작성·교부해 줌으로써 이를 담보로 제공받아 금전을 대여한 대부업자가 대여금을 회수하지 못하는 손해를 입은 사안에서, 중개업자로서는 일반 제3자가 그 전세 계약서에 대하여 중개업자를 통해 그 내용과 같은 전세 계약이 체결되었음을 증명하는 것으로 인식하고 이를 전제로 그 전세 계약서를 담보로 제공하여 금전을 차용하는 등의 거래 관계에 들어갈 것임을 인식할 수 있었다고 보아, 중개업자의 주의의무 위반에 따른 손해배상책임을 인정한다”(대법원 2010.5.13. 선고 2009다78863,78870 판결).

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[주의]

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위의 판례에 대해 중개업자가 동법 제26조에 의한 중개 완성을 한 것이 아니므로 공인중개사 법의 규정에 의한 행정처분 및 벌칙의 대상이 되지 않을 것이다. 그러나 중개업자가 실무상에서 행한 행위에 대하여 공인중개사 법에만 저촉이 되지 않으면 처벌의 대상이 아니라는 생각은 하지 말아야 한다. 위의 판례에서는 중개업자가 부동산 중개업자가 자신의 중개로 전세 계약이 체결되지 않았음에도 실제 계약 당사자가 아닌 자에게 전세 계약서와 중개대상물 확인설명서 등을 작성·교부해 줌으로써 이를 담보로 제공받아 금전을 대여한 대부업자가 대여금을 회수하지 못하는 손해를 입은 사안이지만, 거래 계약서와 확인설명서에 중개업자의 서명 및 날인을 하였는지 여부는 관계가 없을 것이다.

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따라서 중개업자가 자신의 중개로 전세 계약이 체결되지 않았음에도 실제 계약 당사자가 아닌 자에게 전세 계약서를 작성 및 교부한 행위에 대하여 그 계약서가 사채업자 등에게 사용이 되어 금전채권이 발생하게 되고, 이를 원인으로 피해자가 발생한 경우에 민사상의 손해배상책임은 당연히 발생하게 될 것이며,  또한 형법 제231조에 의한 사문서 위조 및 변조 등의 행사죄에 대해 이에 대한 직접 행위자는 주범이 될 것이고, 당해 중개업자는 공범으로 처벌의 대상이 될 것이다.

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[형법 제231조] 사문서 등의 위조ㆍ변조 죄는 “행사할 목적으로 권리·의무 또는 사실증명에 관한 타인의 문서 또는 도화를 위조 또는 변조하는 죄로서 5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다."라고 규정하고 있다. 

결론은 부동산에 대서(대필)요청은 부동산의 날인 및 서명이 안들어가도 사고 시 부동산이 책임을 인정하는 판례가 나오면서 부담을 갖고가게 됩니다. 대서는 부동산에서 요즘 안하는 추세입니다. 

뭔가 구리고 하면 안될텐데 라는 생각을 가지는 순간 하지않는게 정답입니다.